<p>Miras kalan ev, arsa, tarla ve benzeri taşınmazların mahkeme yoluyla satışına ilişkin kurallarda yeni bir dönem başladı. On İkinci Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan düzenlemeyle, belirli şartları taşıyan miras mallarında ilk satış ihalesine yalnızca yasal mirasçılar katılabilecek.</p><p>Düzenleme, özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında aileden kalan taşınmazların düşük bedellerle üçüncü kişilere geçmesini önlemeyi hedefliyor. Buna göre, miras yoluyla intikal eden bir taşınmazın satışı gündeme geldiğinde, ilk açık artırma dış alıcılara kapalı yapılacak.</p><h2>İlk ihaleye sadece mirasçılar katılabilecek</h2><p>Yeni sistemde mahkeme kararıyla satışa çıkarılan aile mülkleri için düzenlenecek ilk ihalede teklif verme hakkı yalnızca mirasçılara ait olacak. Mirasçı sıfatı bulunmayan akrabalar, yatırımcılar veya üçüncü kişiler bu aşamada ihaleye katılamayacak.</p><p>Bu uygulamayla, mirasçılardan birinin aile mülkünü kendi üzerine almak istemesi halinde öncelikli alıcı olması sağlanacak. Böylece aile içinde kalması istenen taşınmazların ilk aşamada dışarıya satılmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.</p><h2>Satış bedeli eksper değeri üzerinden belirlenecek</h2><p>Düzenlemede satış bedeline ilişkin de önemli bir ölçüt yer alıyor. Satışa konu taşınmazın değeri, uzman eksperler tarafından güncel piyasa koşullarına göre tespit edilecek.</p><p>İlk ihalede taşınmazı almak isteyen mirasçının, belirlenen gerçek değerin tamamını karşılaması gerekecek. Bu bedele satış ve paylaştırma masrafları da eklenecek. Böylece diğer mirasçıların paylarını değerinin altında devretmesi gibi hak kayıplarının önlenmesi hedefleniyor.</p><h2>Aileden alıcı çıkmazsa ikinci ihale herkese açık olacak</h2><p>Mirasçılar arasında taşınmazı almak isteyen çıkmazsa ya da belirlenen bedel karşılanamazsa satış süreci ikinci aşamaya geçecek. İkinci ihale, eskiden olduğu gibi dışarıdan alıcıların da katılımına açık şekilde yapılacak.</p><p>Bu aşamada teklifler, taşınmaz için belirlenen değerin en az yarısı ve zorunlu satış masrafları üzerinden başlatılacak. Böylece ilk aşamada aile içi öncelik korunurken, satışın tamamen kilitlenmesinin de önüne geçilmiş olacak.</p><h2>Özel hak için taşınmazın tamamen miras yoluyla geçmiş olması gerekiyor</h2><p>Yeni kuralların uygulanabilmesi için taşınmazın tamamının miras yoluyla geçmiş olması şartı aranıyor. Tapuda mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin pay sahibi olması ya da mirasçılardan birinin hissesini daha önce dışarıdan birine devretmiş olması halinde, ilk ihalenin yalnızca aile içinde yapılmasına yönelik özel hak kullanılamayacak.</p><p>Bu nedenle düzenleme, özellikle tapu kaydı tamamen mirasçılar arasında bulunan taşınmazlar için önem taşıyor. Uygulamanın, miras anlaşmazlıklarında aile mülklerinin korunması ve satış bedelinin piyasa değerine daha yakın belirlenmesi açısından etkili olması bekleniyor.</p>

Miras kalan ev, arsa ve tarlaların satışında yeni düzenleme yürürlüğe girdi. İlk ihaleye yalnızca yasal mirasçılar katılabilecek.

Aile yadigarı mülklerin satışında mirasçılara öncelik geldi

On İkinci Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle miras kalan taşınmazların ilk satış ihalesine yalnızca mirasçılar katılabilecek. Aileden alıcı çıkmazsa ikinci ihale dış alıcılara açılacak.

Miras Kalan Taşınmazların Satışında Yeni Dönem

<p>TBMM Adalet Komisyonu’nda kabul edilen 12. Yargı Paketi kapsamında, miras kalan ev, arsa ve tarla gibi taşınmazların satış sürecini ilgilendiren yeni bir düzenleme gündeme geldi. Teklif, özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında aileye ait taşınmazların piyasa değerinin altında üçüncü kişilere satılmasının önüne geçmeyi amaçlıyor.</p><p>Düzenleme yasalaşırsa, bazı miras taşınmazlarında ilk açık artırma yalnızca mirasçı hissedarlar arasında yapılacak. Böylece aile içinde kalan taşınmazların, ilk aşamada dışarıdan alıcılara açılmadan mirasçılar tarafından satın alınabilmesinin yolu açılacak.</p><h2>Yeni düzenleme ne getiriyor?</h2><p>Mevcut uygulamada, miras kalan bir gayrimenkulde hissedarlar anlaşamadığında süreç ortaklığın giderilmesi davasına taşınabiliyor. Mahkeme kararıyla satışa çıkarılan taşınmazlar, herkese açık ihale yoluyla alıcı buluyor. Bu durum, aileye ait ev, arsa veya tarlaların zaman zaman piyasa değerinin altında bedellerle üçüncü kişilerin eline geçmesi nedeniyle eleştiriliyordu.</p><p>Yeni teklife göre, taşınmazın tüm hissedarlarının mülkü miras yoluyla edinmiş olması ve aralarında üçüncü kişi bulunmaması halinde satış usulü değişecek. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen bu tür taşınmazlarda ilk açık artırma sadece mirasçı hissedarlara açık olacak.</p><p>Bu özel uygulama her taşınmaz için bir defaya mahsus yapılacak. İlk ihalede satışın gerçekleşmemesi halinde süreç ikinci artırmaya taşınabilecek.</p><h2>İlk ihalede yüzde 100 şartı</h2><p>Düzenlemede ihaleye ilişkin bedel sınırları da yer alıyor. İlk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda tekliflerin muhammen kıymetin yüzde 100’ünü bulması gerekecek. Sürecin ikinci artırmaya kalması halinde ise taban sınır yüzde 50 olarak uygulanacak.</p><p>Bu yöntemle, mirasçıların taşınmazı gerçek değerine yakın bir bedelle aile içinde tutabilmesi hedefleniyor. Aynı zamanda dışarıdan alıcıların ilk aşamada sürece dahil olup düşük bedelle mülk edinmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.</p><h2>Elektronik satış sürecine yeni kurallar</h2><p>Kanun teklifi, elektronik satış portalı üzerinden yürütülen ilan ve teklif süreçlerinde de bazı standartlar getiriyor. Satış talep eden alacaklıların, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai saati sonuna kadar icra dairesine başvurmaları halinde, alacaklarının teminatı karşıladığı ölçüde ek teminat göstermekten muaf tutulması öngörülüyor.</p><p>Ayrıca Hazine’nin ihalelerde teminat gösterme zorunluluğu bulunmadığı bilgisinin ilanlarda açıkça yer alması planlanıyor. Böylece ihaleye katılım koşullarının daha net ve şeffaf biçimde duyurulması hedefleniyor.</p><h2>Bedeli yatırmayana ceza</h2><p>Teklifte, ihale sürecinin ciddiyetini korumaya yönelik yaptırımlar da bulunuyor. En yüksek teklifi verdiği halde ihale bedelini yasal süresi içinde yatırmayan kişilerin teminatı iade edilmeyecek. Bu tutar öncelikle satış masraflarına mahsup edilecek, kalan miktar ise hak sahiplerine paylaştırılacak.</p><p>Ayrıca bu kişilere, beyan ettikleri bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanacak. Söz konusu ceza, Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun kapsamında tahsil edilecek.</p><p>12. Yargı Paketi içindeki düzenlemenin yasama sürecinin tamamlanmasının ardından yürürlüğe girmesi bekleniyor. Düzenleme, miras kalan taşınmazlarda hissedarlar arasındaki satış süreçlerini ve icra ihalelerini doğrudan etkileyecek.</p>

12. Yargı Paketi ile miras kalan ev, arsa ve tarlaların satışında ilk açık artırmanın mirasçılar arasında yapılması öngörülüyor.

Aileden kalan ev ve arsaların satışında öncelik mirasçılara geçiyor

TBMM Adalet Komisyonu’nda kabul edilen 12. Yargı Paketi ile miras kalan taşınmazların satışında yeni bir usul öngörülüyor. Tüm hissedarların mirasçı olduğu taşınmazlarda ilk açık artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılacak.