Miras kalan ev, arsa, tarla ve benzeri taşınmazların mahkeme yoluyla satışına ilişkin kurallarda yeni bir dönem başladı. On İkinci Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan düzenlemeyle, belirli şartları taşıyan miras mallarında ilk satış ihalesine yalnızca yasal mirasçılar katılabilecek.
Düzenleme, özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında aileden kalan taşınmazların düşük bedellerle üçüncü kişilere geçmesini önlemeyi hedefliyor. Buna göre, miras yoluyla intikal eden bir taşınmazın satışı gündeme geldiğinde, ilk açık artırma dış alıcılara kapalı yapılacak.
İlk ihaleye sadece mirasçılar katılabilecek
Yeni sistemde mahkeme kararıyla satışa çıkarılan aile mülkleri için düzenlenecek ilk ihalede teklif verme hakkı yalnızca mirasçılara ait olacak. Mirasçı sıfatı bulunmayan akrabalar, yatırımcılar veya üçüncü kişiler bu aşamada ihaleye katılamayacak.
Bu uygulamayla, mirasçılardan birinin aile mülkünü kendi üzerine almak istemesi halinde öncelikli alıcı olması sağlanacak. Böylece aile içinde kalması istenen taşınmazların ilk aşamada dışarıya satılmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Satış bedeli eksper değeri üzerinden belirlenecek
Düzenlemede satış bedeline ilişkin de önemli bir ölçüt yer alıyor. Satışa konu taşınmazın değeri, uzman eksperler tarafından güncel piyasa koşullarına göre tespit edilecek.
İlk ihalede taşınmazı almak isteyen mirasçının, belirlenen gerçek değerin tamamını karşılaması gerekecek. Bu bedele satış ve paylaştırma masrafları da eklenecek. Böylece diğer mirasçıların paylarını değerinin altında devretmesi gibi hak kayıplarının önlenmesi hedefleniyor.
Aileden alıcı çıkmazsa ikinci ihale herkese açık olacak
Mirasçılar arasında taşınmazı almak isteyen çıkmazsa ya da belirlenen bedel karşılanamazsa satış süreci ikinci aşamaya geçecek. İkinci ihale, eskiden olduğu gibi dışarıdan alıcıların da katılımına açık şekilde yapılacak.
Bu aşamada teklifler, taşınmaz için belirlenen değerin en az yarısı ve zorunlu satış masrafları üzerinden başlatılacak. Böylece ilk aşamada aile içi öncelik korunurken, satışın tamamen kilitlenmesinin de önüne geçilmiş olacak.
Özel hak için taşınmazın tamamen miras yoluyla geçmiş olması gerekiyor
Yeni kuralların uygulanabilmesi için taşınmazın tamamının miras yoluyla geçmiş olması şartı aranıyor. Tapuda mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin pay sahibi olması ya da mirasçılardan birinin hissesini daha önce dışarıdan birine devretmiş olması halinde, ilk ihalenin yalnızca aile içinde yapılmasına yönelik özel hak kullanılamayacak.
Bu nedenle düzenleme, özellikle tapu kaydı tamamen mirasçılar arasında bulunan taşınmazlar için önem taşıyor. Uygulamanın, miras anlaşmazlıklarında aile mülklerinin korunması ve satış bedelinin piyasa değerine daha yakın belirlenmesi açısından etkili olması bekleniyor.
