Miras Kalan Taşınmazların Satışında Yeni Dönem
TBMM Adalet Komisyonu’nda kabul edilen 12. Yargı Paketi kapsamında, miras kalan ev, arsa ve tarla gibi taşınmazların satış sürecini ilgilendiren yeni bir düzenleme gündeme geldi. Teklif, özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında aileye ait taşınmazların piyasa değerinin altında üçüncü kişilere satılmasının önüne geçmeyi amaçlıyor.
Düzenleme yasalaşırsa, bazı miras taşınmazlarında ilk açık artırma yalnızca mirasçı hissedarlar arasında yapılacak. Böylece aile içinde kalan taşınmazların, ilk aşamada dışarıdan alıcılara açılmadan mirasçılar tarafından satın alınabilmesinin yolu açılacak.
Yeni düzenleme ne getiriyor?
Mevcut uygulamada, miras kalan bir gayrimenkulde hissedarlar anlaşamadığında süreç ortaklığın giderilmesi davasına taşınabiliyor. Mahkeme kararıyla satışa çıkarılan taşınmazlar, herkese açık ihale yoluyla alıcı buluyor. Bu durum, aileye ait ev, arsa veya tarlaların zaman zaman piyasa değerinin altında bedellerle üçüncü kişilerin eline geçmesi nedeniyle eleştiriliyordu.
Yeni teklife göre, taşınmazın tüm hissedarlarının mülkü miras yoluyla edinmiş olması ve aralarında üçüncü kişi bulunmaması halinde satış usulü değişecek. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen bu tür taşınmazlarda ilk açık artırma sadece mirasçı hissedarlara açık olacak.
Bu özel uygulama her taşınmaz için bir defaya mahsus yapılacak. İlk ihalede satışın gerçekleşmemesi halinde süreç ikinci artırmaya taşınabilecek.
İlk ihalede yüzde 100 şartı
Düzenlemede ihaleye ilişkin bedel sınırları da yer alıyor. İlk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda tekliflerin muhammen kıymetin yüzde 100’ünü bulması gerekecek. Sürecin ikinci artırmaya kalması halinde ise taban sınır yüzde 50 olarak uygulanacak.
Bu yöntemle, mirasçıların taşınmazı gerçek değerine yakın bir bedelle aile içinde tutabilmesi hedefleniyor. Aynı zamanda dışarıdan alıcıların ilk aşamada sürece dahil olup düşük bedelle mülk edinmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Elektronik satış sürecine yeni kurallar
Kanun teklifi, elektronik satış portalı üzerinden yürütülen ilan ve teklif süreçlerinde de bazı standartlar getiriyor. Satış talep eden alacaklıların, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai saati sonuna kadar icra dairesine başvurmaları halinde, alacaklarının teminatı karşıladığı ölçüde ek teminat göstermekten muaf tutulması öngörülüyor.
Ayrıca Hazine’nin ihalelerde teminat gösterme zorunluluğu bulunmadığı bilgisinin ilanlarda açıkça yer alması planlanıyor. Böylece ihaleye katılım koşullarının daha net ve şeffaf biçimde duyurulması hedefleniyor.
Bedeli yatırmayana ceza
Teklifte, ihale sürecinin ciddiyetini korumaya yönelik yaptırımlar da bulunuyor. En yüksek teklifi verdiği halde ihale bedelini yasal süresi içinde yatırmayan kişilerin teminatı iade edilmeyecek. Bu tutar öncelikle satış masraflarına mahsup edilecek, kalan miktar ise hak sahiplerine paylaştırılacak.
Ayrıca bu kişilere, beyan ettikleri bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanacak. Söz konusu ceza, Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun kapsamında tahsil edilecek.
12. Yargı Paketi içindeki düzenlemenin yasama sürecinin tamamlanmasının ardından yürürlüğe girmesi bekleniyor. Düzenleme, miras kalan taşınmazlarda hissedarlar arasındaki satış süreçlerini ve icra ihalelerini doğrudan etkileyecek.
