Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan evin satılması halinde kiracının ödediği depozitonun kimden isteneceğine ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Karara göre, depozito bedelinin yeni malike devredildiği kanıtlanamıyorsa, güvence bedelini alan eski malikin iade sorumluluğu devam edebilir.
Karar, özellikle kira ilişkisi sürerken evin el değiştirdiği durumlarda kiracıların sıkça yaşadığı “depozito eski ev sahibinden mi, yeni ev sahibinden mi istenir?” sorusuna önemli bir hukuki çerçeve sunuyor.
Uyuşmazlık nasıl başladı?
Dosyaya göre bir kiracı, oturduğu konut için ev sahibine 300 dolar depozito ödedi. Kira ilişkisi devam ederken ev satıldı. Dosyada dikkat çeken ayrıntı ise evi satın alan kişinin kiracının eşi olmasıydı.
Kiracı, son kira bedelini ödemeyerek depozitonun bu kiraya sayılmasını istedi. Ev sahibi ise taraflar arasında bu yönde bir anlaşma bulunduğunu savundu. Bunun üzerine kiracı, depozitonun iadesi için icra takibi başlattı. Ev sahibinin takibe itiraz etmesiyle uyuşmazlık mahkemeye taşındı.
İlk derece mahkemesi, davayı esasa girmeden reddetti. Mahkemeye göre, kiralanan taşınmaz satıldığı anda yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olmuştu. Bu nedenle depozito talebinin eski ev sahibine değil, yeni malike yöneltilmesi gerekiyordu.
Yargıtay hangi ayrımı yaptı?
Dava değeri düşük olduğu için ilk derece mahkemesinin kararı kesin nitelikte verildi. Tarafların olağan kanun yoluna başvurma imkânı bulunmadığından dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’ın önüne geldi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine atıf yaptı. Bu maddeye göre kiralanan taşınmaz el değiştirirse, yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur. Eski malik ile kiracı arasındaki kira ilişkisi de satış tarihi itibarıyla sona erer.
Ancak Yargıtay, kira sözleşmesinin yeni malike geçmesi ile daha önce alınan depozitonun akıbetinin aynı şey olmadığını vurguladı. Kararda, depozito bedelinin yeni malike devredildiği kanıtlanamıyorsa, güvence bedelini teslim alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğünün devam edeceği belirtildi.
İspat yükü eski malikte
Kararın öne çıkan yönü, ispat yüküne ilişkin değerlendirme oldu. Buna göre eski ev sahibi, “Depozitoyu yeni malike devrettim” diyorsa bunu belgelemek zorunda. Böyle bir devir ispatlanamazsa, depozitoyu alan eski malikin sorumluluğu gündeme gelebilir.
Yargıtay, somut dosyada eski malikin depozitoyu yeni malike devrettiğine ilişkin bir savunma veya delil bulunmadığını belirtti. Bu nedenle mahkemenin, eski malikin sorumluluğunu değerlendirmesi gerektiği ifade edildi.
Karar sonucu değiştirmedi, yol gösterici oldu
Kararın önemli bir yönü de “kanun yararına bozma” niteliğinde olması. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363. maddesine dayanan bu yol, kesinleşmiş kararın taraflar bakımından sonucunu değiştirmiyor. Yargıtay kararında da bozmanın “sonuca etkili olmamak üzere” yapıldığı belirtildi.
Bu nedenle söz konusu kiracı, yalnızca bu bozma kararıyla depozitoyu geri almış sayılmıyor. Ancak karar, benzer uyuşmazlıklarda mahkemelerin nasıl değerlendirme yapması gerektiğine ilişkin önemli bir içtihat niteliği taşıyor.
Yargıtay’ın kararı, “eski ev sahibi her durumda depozitoyu öder” anlamına gelmiyor. Eski malik depozitoyu yeni malike devrettiğini ispatlayabilir veya depozitonun kira borcuna sayıldığına ilişkin geçerli bir anlaşma bulunduğunu ileri sürebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda somut deliller belirleyici oluyor.
Karar, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2026/3664, K. 2026/2960 sayılı ve 12.05.2026 tarihli ilamında yer aldı.
